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Gebäudesanierung / Berlin Hyp
Leuchtturmprojekt mit Platinsiegel
Die Berlin Hyp baut ein neues Hauptgebäude, um bisher getrennte Standorte zu vereinen. Höchste Nachhaltigkeitsstandards sind für den Immobilienspezialisten Ehrensache. Ein Vor-Ort-Gespräch mit Projektverantwortlichen.

Die bisherige Firmenzentrale der Berlin Hyp in der Budapester Straße 1 wird zurzeit rückgebaut, um Platz für den Neubau zu schaffen. Die Baustelle liegt direkt am Berliner Zoo, fast kann man die Eisbären sehen. Aus der Klima- und Tierwohlperspektive betrachtet, klingt Neubau zunächst nicht nachhaltig. Denn was soll daran nachhaltig sein, ein Bestandsgebäude durch einen Neubau zu ersetzen?

Jürgen Weise hat sich damit intensiv beschäftigt. Er ist der leitende Bauingenieur im Projekt und erklärt: „Natürlich haben wir eine Kernsanierung für den alten 1970er-Jahre-Bau geprüft, sie wäre aber nicht wirtschaftlich und nicht nachhaltig gewesen. Im Ergebnis reißen wir ab und bauen auf – beides nach den Kriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB).“

Davon werden auch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Berlin Hyp profitieren. Sie haben künftig sehr kurze Wege, um sich in wechselnden Teams zu treffen. Neue Arbeitswelten und Gemeinschaftsflächen sind ein wesentlicher Bestandteil des Nachhaltigkeitskonzepts, „und das hätte der Altbau niemals hergegeben“, erklärt Weise.

Fotovoltaik und Geothermie machen Fernwärme verzichtbar

Jens Völkner hat die Gesamtleitung für das Projekt. Unter seiner Regie läuft nun nach der Entkernung und Schadstoffsanierung gerade der Rückbau der alten Bausubstanz. Völkner hat mit beidem einen regionalen Generalübernehmer beauftragt, der nach zertifizierten Standards arbeitet, „und das sollte man sich vor Ort auf der Baustelle auch regelmäßig ansehen“. Den bisher umgesetzten Rückbau hat die DGNB im Vorzertifikat mit Platin ausgezeichnet. Auch der Neubau soll Platin erhalten – so das Ziel.

In die Planung des Vorhabens hat die Berlin Hyp viel Kraft gesteckt. Nach einer Erstauswahl haben sieben Architekten Konzepte eingereicht. Im Ergebnis wird der Sitz der Berlin Hyp zu weit mehr als 50 Prozent durch Fotovoltaik und Geothermie beheizt und gekühlt. Ein Viertel der Fassade und rund 60 Bohrungen auf 100 Meter Tiefe sorgen für diese sogenannte Wärme-Kälte-Gewinnung. Fernwärme wird nach derzeitiger Planung verzichtbar.

 

Zentrale der Berlin Hyp in der Budapester Straße im Berliner Tiergartenbezirk. Der Bestandsbau wird zurzeit rückgebaut, um Platz für den Neubau zu schaffen. Bereits diesen Rückbau hat die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) mit einem Platinsiegel ausgezeichnet.

„Wir wollen das Haus mit Leben füllen“

Der Neubau soll gut steuerbar, ökologisch und flexibel sein. Er bietet deshalb veränderbare Raumgrößen und dezentralen Luftaustausch. Die Geräte dazu sind in die Fassade und im Fußbodenaufbau integriert.

„Das sind sicher hohe technische Anforderungen“, bestätigt Oliver Mehrholz. Als Leiter des Facility Managements steuert er alle Betriebsabläufe und achtet auch darauf, dass bauliche Bedingungen für das Arbeiten in wechselnden Teamgrößen einfach möglich sind.

Von Anfang an war der Neubau als Leuchtturmprojekt geplant, das EMAS- und DGNB-Zertfizierungen erhält. Der ganze Bau ist um zwei Erschließungskerne herum konzipiert, die Treppen, Aufzüge und Verkabelung bündeln. So entsteht Platz für flexible Bürosituationen – und sogar für Untermieter.

Das Vorhaben wird den Flächenverbrauch der Berlin Hyp reduzieren: „Wir planen mit 80 Arbeitsplätzen pro 100 Mitarbeitern“, sagt Oliver Mehrholz. Diese Kalkulation entstand während der Coronazeit und wird beibehalten.

„Wichtig: Die Belegschaft einbeziehen“

Für Planung und Bau sind rund vier Jahre vorgesehen – viel Zeit, in der auch Gerüchte und Vorbehalte wachsen können. Das Team um Jens Völkner holt sich deshalb regelmäßig das Feedback der Bereiche ein und nutzt die interne Kommunikation für ein großes Beteiligungsangebot an die Belegschaft.

„Arbeitsorganisation, Akustik und die einfache Frage ‚Wo sitze ich dann‘ beschäftigen die Teams und sollten beantwortet werden“, empfiehlt der Projektleiter. „Und bei allzu hohen Erwartungen muss man auch mal erklären, was nicht geht.“ Am Ende muss die Akzeptanz des Neubaus mindestens so hoch sein wie dieser selbst.

2024 soll das Projekt abgeschlossen sein

Das strategische Ziel der Bank ist ehrgeizig. Sie will schon 2025 im Geschäftsbetrieb CO2-neutral sein, auch mittels Kompensation. Das neue Haus wird Anfang 2024 einzugsbereit sein – wenn alles gut geht. Die Geothermie-Bohrungen etwa haben den ursprünglichen Plan um drei bis vier Monate nach hinten verschoben.

„Wir können viel, aber auch wir als Immobilienspezialist bauen ja nicht jedes Jahr“, so Völkner. Jetzt sammelt die Berlin Hyp wichtige Erfahrungen, wie nachhaltige, moderne und damit auch werthaltige Gebäude aussehen können. Auch glaubwürdiges Handeln gehört zum Nachhaltigkeitsprofil. Und auch da gilt: Stein auf Stein.

 

Fünf Tipps der Berlin Hyp-Experten für nachhaltiges Sanieren und Modernisieren:

  1. Immer erst ein Machbarkeitsgutachten erstellen lassen, ob Bestandsimmobilien nachhaltig modernisiert werden können. Falls nicht: Architektenwettbewerb durchführen.
     
  2. Zertifizierte regionale Baufirmen aussuchen und deren Betriebe ansehen.
     
  3. Planungen der Planer überprüfen. Stimmen die Annahmen für die Schallabsorption? Gibt es genug kleine Besprechungsräume für ungestörte Telefonkonferenzen?
     
  4. Auskömmlichen Wagnispuffer einbauen – gerade angesichts volatiler Baupreise.
     
  5. Eigenes Kernteam bilden – inklusive interner Kommunikation, um nicht nur die externen Baufirmen und Planer zu steuern, sondern auch Führungskräfte und Belegschaft einzubinden.

 

Für die Bauverantwortlichen bei der Berlin Hyp ist Nachhaltigkeit Ehrensache (von links): Oliver Mehrholz, Jens Völkner, Jürgen Weise.
Anke Bunz
– 30. September 2021