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LBBW-Research-Studie Immobilien
Logistik und Nahversorgung – stabile Assetklassen
Sind die Preisniveaus bei Sachwertinvestitionen zurzeit gerechtfertigt? Eine Research-Studie Immobilien der Landesbank Baden-Württemberg zeigt Trends. Experten der Landesbank diskutieren mit André Göpfert, Fondsmanager bei der Catella Real Estate, einem Immobilienpartner der LBBW, und Michael Roth, Geschäftsführer der LBBW Immobilien Investment Management.

In Kürze startet die Landesbank Baden Württemberg (LBBW) mit einem Nahversorgungsfonds, einen Logistikfonds hat sie bereits seit Ende 2020 im Produktangebot. Die Landesbank zeigt sich überzeugt, dass auf Basis einer Partnerschaft mit Catella Real Estate, als auch dem konzerneigenen Angebot, eine hervorragende Leistungsergänzung gelungen ist, die gut in die Zeit mit ihren Veränderungen passt. Dazu Experten im Interview.

Chart aus der Immobilien-Research-Studie der LBBW: Anleger gewichten unterschiedlich je nach Immobiliensegment.

Herr Heitmeier, wie stellen sich die Asset-Märkte zurzeit für Sie dar?
Tobias Heitmeier: Wir sehen jetzt schon seit geraumer Zeit einen vom Niedrigzinsumfeld geprägten Kapitalmarkt. Dies hat zu einer über alle Anlageformen hinweg hohen Bewertung von Assets geführt. Die erhebliche Ausweitung der Geldmenge löst dagegen bisher keinen Inflationsanstieg aus, was klassischerweise zu erwarten wäre.

Diese Tendenzen werden aktuell durch die Coronakrise verstärkt und verfestigt. Die Politik stabilisiert die Wirtschaft mit zusätzlichen Ausgaben und nimmt dabei eine höhere Verschuldung in Kauf.

Die Notenbanken spielen mit, indem sie die Maßnahmen der Politik durch eine sehr umfassende Liquiditätsbereitstellung begleiten. In Summe dürfte das bekannte Niedrigzinsumfeld also für die nächsten Jahre prägend bleiben. Das Bewertungsniveau der einzelnen Assetklassen ist zweifellos bereits hoch; da allerdings keine Anzeichen für eine Trendumkehr zu erkennen sind, erwarten wir, dass dies so bleibt.

Tobias Heitmeier, Direktor, LBBW-Abteilungsleiter Sparkassen & Banken: Bewertungsniveau der Assetklassen wird weiterhin hoch bleiben.

Herr Weber, bei den Sachwerten sind Immobilieninvestments am prominentesten. Wie sehen Sie das Investitionsverhalten der Anleger?
Armin Weber: Am Markt sehen wir aus dem Anlagenotstand heraus ein unverändert hohes Interesse von Investoren, in Immobilien zu investieren. Dabei versuchen sie quasi das Beste aus zwei Welten zu vereinen: höhere Renditen als mit Anleihen bei geringeren Risiken als bei Aktieninvestments.

Insgesamt dürften Immobilien wie Sachwerte ganz allgemein eine sehr gute Performance zeigen, da es keine Anzeichen dafür gibt, dass sich an dem Umfeld niedriger Renditen etwas ändern könnte. Die jüngsten Ankündigungen und Maßnahmen der Zentralbanken weisen klar in diese Richtung.

LBBW-Direktor Armin Weber, Client Relationship Manager Sparkassen: Immobilien wie Sachwerte dürften ganz allgemein eine sehr gute Performance zeigen.

Herr Heitmeier, macht sich die Coronakrise am Immobilienmarkt in besonderer Form bemerkbar?
Tobias Heitmeier: Ja, die Coronakrise war eindeutig prägend für die jüngste Marktentwicklung. Klar treten Effekte bei der Betrachtung einzelner Immobilienmarktsegmente hervor.

Die Epidemie hat bestehende Trends in Richtung Homeoffice und Online-Handel verstärkt, sodass beispielsweise Wohnimmobilien im Vergleich zum Immobiliengesamtmarkt stärker zulegen konnten.

Herr Weber, welche Segmente sind aus Sicht der LBBW zurzeit attraktiv?
Armin Weber: Interessant ist sicher nicht allein der Wohnimmobilienbereich. Wir müssen auch im Auge behalten, dass der Coronaeffekt Änderungen ausgelöst hat, aber Lockdowns und Ähnliches nicht dauerhaft eintreten werden.

Daher sehen wir im Moment neben den Wohnimmobilien zwei weitere Segmente als besonders interessant an. Zum einen Logistikimmobilien. Sie profitieren deutlich vom Online-Handel-Boom. Und zum anderen Nahversorger. Sie dürften sich innerhalb des Einzelhandels gut behaupten, da sie vom Online-Handel weniger berührt werden.

LBBW-Chart: Die Umsätze im E-Commerce-Einzelhandel steigen in der Coronakrise in Rekordhöhen, das Segment stationärer Einzelhandel Textilien und Schuhe stürzt ab, Nahrungsmittel und stationärer Einzelhandel ohne Kfz behaupten sich.

Herr Roth und Herr Göpfert, worin liegt der spezielle Charme von Logistik- und Nahversorger-Immobilien und einer entsprechenden Fondslösung?

Michael Roth: Nahversorgungsimmobilien zeichnen sich insbesondere durch eine hohe Stabilität aus. Diese bleibt auch in Krisenzeiten erhalten, das zeigt die aktuelle Situation. Die Nachfrage nach Gütern des täglichen Bedarfs ist auch während der Coronapandemie sehr hoch.

Zudem weisen die Ankermieter in Nahversorgungszentren eine sehr gute Bonität auf. Die Mietvertragslaufzeiten sind in der Regel lang und die Lagen können nicht beliebig dupliziert werden, weshalb die Mietertreue an funktionierenden Standorten sehr hoch ist.

Michael Roth, LBBW-Geschäftsführer Immobilien Investment Management: Nahversorgungsimmobilien zeichnen sich insbesondere durch eine hohe Stabilität aus.

André Göpfert: Für viele Anleger ist die Assetklasse Logistik immer noch eine Blackbox, weil sie anders tickt als die übrigen Immobilien-Assetklassen. Für mich hat sie etwas Ehrliches. Es gibt keine Prestige- oder Luxusimmobilien.

Kein Nutzer wäre bereit, für Bequemlichkeiten und Komfort, der nicht seinen Prozessabläufen dient, eine höhere Objektmiete zu bezahlen. Die Wirtschaftlichkeit steht klar im Vordergrund. Zudem wissen wir seit der Covid-19-Krise, dass Logistik systemrelevant ist.

André Göpfert, Fonds- und Portfoliomanager Logistik, Catella Real Estate: In der Assetklasse Logistik gibt keine Prestige- oder Luxusimmobilien.

Herr Roth, wo liegt der Fokus im Segment Nahversorger?
Michael Roth: Wir halten nahrungsmittelgeankerte Nahversorger für besonders attraktiv, weil sie gegenüber der Online-Konkurrenz sehr beständig sind. Dazu kommt, dass Nahversorger und Discounter in der Vergangenheit den größten Bedarf an Mietflächen hatten und die Nachfrage entsprechend hoch war.

Die Lebensmittelbranche wächst auch seit Jahren stärker als der Non-Food-Bereich. Mit unserem Fokus auf Deutschland können wir außerdem unsere langjährige, exzellente Expertise als Immobilieninvestor und -manager zielgerichtet einsetzen.

Herr Göpfert, was sind die Besonderheiten im Management von Logistikimmobilien?
André Göpfert: Wer Logistik-Immobilien adäquat managen möchte, sollte zum einen ein tieferes Verständnis für die spezifischen Objektanforderungen der Nutzer haben und sich nicht nur auf die indirekte Steuerung von beauftragten Propertymanagement-Dienstleistern beschränken.

Zum anderen können die speziellen Kenntnisse und Erfahrungen insbesondere bei der Optimierung von Bestandsimmobilien eingesetzt werden. Hier liegen aus meiner Sicht die wahren Potenziale.

Eine Neubauhalle mit langem Mietvertrag zu verwalten stellt lediglich die Basis eines guten Managements dar. Dennoch fokussieren sich viele Wettbewerber wegen des geringeren Aufwands im Hinblick auf Kosten und Personal hauptsächlich auf solche Investments.

1. Februar 2021