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Immobilien
Früher Abriss – heute Kult
Anders als noch vor wenigen Jahrzehnten sind Wohnhäuser in ehemaligen Zechensiedlungen heute rar und begehrt, auch bei Investoren.

Die Wohnhäuser für Arbeiter und Angestellte des Ruhrgebiets wurden von Zechenbetreibern und Industrieunternehmen Ende des 19. und Anfang des 20. Jahrhunderts als sogenannte Kolonien errichtet. Die Wohnungen gehörten zur Infrastruktur der Fabriken.

Eine gemeinsame Studie von EBZ Business School und InWIS – Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung, untersucht jetzt die städtebaulich lange unterschätzen Zechensiedlungen und bewertet sie neu. 

Bergbau und Stahlindustrie prägten die Städte im Ruhrgebiet über viele Jahrzehnte.  Vor allem nördlich der Ruhr enstand seit der Mitte des 19. Jahrhunderts eine Kohlenzeche nach der anderen.

Die Einwohnerzahl stieg rapide. Arbeiter und Bergleute mit speziellem Know-how erhielten oft erheblich mehr Lohn als in ihren früheren Arbeitsbereichen. Viele Migranten aus dem Osten entflohen der Armut in ihren Herkunftsländern.

Tiegelstahlwerk des Bochumer Vereins um 1880. In unmittelbarer Nähe entstanden Werkssiedlungen für Arbeiter und Angestellte.

Die Unternehmen stellten in Arbeitsplatznähe Wohnungen zur Verfügung, die für die damalige Verhältnisse mietgünstiger, besser gebaut und ausgestattet waren als andere. Doch der Mieterschutz war schwach: Wer seinen Job verlor, musste ausziehen. Anwohner mussten oft Lärm und Emissionen der naheliegenden Werke  ertragen.

Die Häuser waren gleichwohl äußerst begehrt und multifunktional. Im Keller konnte Kohle gelagert, im Schuppen Schweine und Hühner gehalten und im Garten Gemüse angepflanzt werden.

Die geschichtliche Bauform der Siedlungen überliefert historisch-soziale Lebensformen. Die Arbeitersiedlungen integrierten bei ihrer Entstehung die vorindustriellen Erfahrungen in die industriellen Lebensweisen. Dieser Übergang ist nirgendwo besser gelungen als im Ruhrgebiet.

Herbstidyll in der Essener Margarethenhöhe. Das städtebaulich bedeutende Bauensemble gilt als das schönste im Ruhrgebiet.

Abriss und Neubau erschienen meist lukrativer

Während der Wohnungsnot der Nachkriegsjahre wurden diese Häuser zunächst wieder aufgebaut und zum Teil ohne Rücksicht auf städtebauliche Strukturen nachverdichtet. Danach aber führten der ökonomische Strukturwandel im Revier wie auch eine neue Stadtentwicklungspolitik zu einer veränderten Bedeutung der Zechenhäuser.

In den 1960er-Jahren begann der wirtschaftliche Niedergang von Bergbau und Stahlindustrie. Ab Mitte der 1970er-Jahre löste das einen gewaltigen Strukturwandel im Ruhrgebiet aus. Betreiber der Hütten und Zechen verloren das Interesse daran, die Wohnsiedlungen zu erhalten und verkauften. Infrastruktur und Standort machten  einen Abriss und verdichteten Neubau äußerst interessant.

In den 60er- und 70er-Jahren hat sich zudem eine stark industrialisierte Produktion von Wohnungen entwickelt, die sich durch eine bedeutend effizientere Ausnutzung der bebaubaren Fläche auszeichnete.

Oberhausen Eisenheim - Wohnen und Investieren erscheint heute vielen wieder als attraktiv.

Wert der Siedlungen wurde auch baupolitisch verkannt

Die historischen Zechensiedlungen zeichnen sich zwar durch eine geringe Wohndichte und Ausstattung, dafür aber durch eine umfangreiche Begrünung, ein funktionierendes soziales Gefüge und eine gute städtebauliche Qualität aus.

Arbeitersiedlungen und Altstadtquartiere galten zu der Zeit städtebaupolitisch als historisch überholt. Aus städtebaulicher Sicht repräsentierten diese Siedlungen eine Epoche, mit der das Ruhrgebiet im Zuge des Rückzugs der Montanindustrie und der Umorientierung der Region brechen wollte.

Der politische Wille, die ehemaligen Industrie- und Siedlungskulturgüter zu erhalten, fehlte. Ehrgeizige Stadtväter wollten damals vor allem neu bauen. Die geplanten Abrisse der Siedlungen oder deren Privatisierung führten allerdings zur Gegenwehr der dort lebenden Bewohner.

Einzelne Häuser und auch ganze Quartiere wurden daher unter Denkmalschutz gestellt. Die Funktion der Zechensiedlungen hat sich zwar verändert, sie sind aber bis heute Zeugen der Bergwerksgeschichte.

Faszinierende Zeugnisse einer anderen Zeit

Im Laufe der Zeit haben viele der Siedlungen nach Zerstörungen, Abriss oder Umgestaltung ihren ursprünglichen Charakter verloren. Es finden sich aber einzelne Immobilien, Straßenzüge oder Stadtteile, die diese Entwicklungen überdauert haben.

In vielen Städten gibt es daher die typischen kleinen Siedlungshäuser mit meist großen Gärten und Anbauten. Die Arbeitersiedlungen im Ruhrgebiet sind das unverkennbare Gesicht der industriellen Blütezeit des Reviers und faszinieren als Zeugnisse einer anderen Zeit.

Oberhausen Eisenheim gilt als die älteste industrielle Wohnsiedlung des Ruhrgebiets. Die Häuser der ehemaligen Arbeiterkolonie sind wegen großer Gärten und der Nebengebäude heute wieder begehrt.

Aus heutiger Sicht sind städtebauliche Qualität, solide Bauweise und individueller Charakter der Zechenimmobilien ein interessantes Investmentobjekt. Ein sogenanntes Refurbishment lohnt sich wegen interessanter Renditen und weil eine prägende Immobilienart damit auch für zukünftige Generation erhalten bleibt.

Heute wird also nicht mehr abgerissen, sondern saniert. Das Interesse bei Käufern und Mietern ist groß, da eine hohe Attraktivität noch auf relativ niedrige Preise trifft. Mieter und Käufer schätzen die Atmosphäre der Zechenhäuser und die großen Gärten, sodass sanierte Bergmannshäuser zunehmend Liebhaber finden.

Früher war eine Zechensiedlung eher eine abgeschlossene Gesellschaft, da nur Bergarbeiter hier wohnen durften. Aber heute kann sich jeder eine solche Wohnung nutzen, sei es als Mieter oder als Käufer.

Margarethenhöhe und Eisenheim als besondere Beispiele

Zu den Aushängeschildern der Zechenhaussiedlungen gehören die Margarethenhöhe in Essen und die Siedlung Eisenheim in Oberhausen. Ihre Baumeister haben sie architektonisch aus einem Guss errichtet, etwa im Stil der englischen Gartenstadt.

Die Fassaden der Häuser in den Arbeitersiedlungen sind oftmals einheitlich gestaltet, dennoch hebt sich jedes Gebäude von anderen ab. Andere Siedlungen bestechen durch ihre Vielfalt. Sorgfältig saniert haben viele Siedlungen ihre unverwechselbare Identität bewahren können.

Juwel: Margarethenhöhe in Essen. Der historische Stadtteil steht längst unter Denkmalschutz.

Die Siedlung Margarethenhöhe in Essen ist ein Juwel unter den Arbeitersiedlungen. Stifterin war Margarethe Krupp, die die Siedlung anlässlich der Hochzeit ihrer Tochter in Auftrag gab. Die Margarethenhöhe wurde im Stil der Gartenstadt gebaut und war die erste ihrer Art in Deutschland.

Bis heute hat sie ihren grünen und idyllischen Charme bewahrt. Die Siedlung Eisenheim in Oberhausen mit ihren mehr als 150 Jahren ist die älteste Arbeitersiedlung im Ruhrgebiet. Schon ihr Name gibt einen Hinweis auf den Grund ihres Entstehens – sie wurde für die Arbeiter der Gutehoffnungshütte und ihre Familien gebaut.

Torsten Bölting ist Professor für Sozialwissenschaften, Wohn- und Raumsoziologie an der EBZ Business School in Bochum und Geschäftsführer der InWIS Forschung & Beratung, Bochum

Günter Vornholz ist Professor für Immobilienökonomie, EBZ Business School in Bochum.

Günter Vornholz, Torsten Bölting
– 17. November 2020