Zurück
Immobilienfonds
Robuste Büromärkte trotzen der Pandemie
Setzt der Run aufs Homeoffice die Renditen von Büroimmobilien unter Druck? Experten geben Entwarnung. Die Zeiten, in denen es immer nur aufwärts zu gehen scheint, seien aber tatsächlich vorbei.

„Wie könnten Orte aussehen, an die Menschen gern zurückkehren, um gemeinsam Aufgaben anzugehen, die sich von zuhause aus nicht regeln lassen? Diese Frage von Raphael Gielgen, Experte für die Zukunft der Arbeit beim Möbelhersteller Vitra, stellen sich viele Firmen.

Und sie finden interessante Antworten. So errichtet der Automobilhersteller Toyota gerade eine eigene Stadt, um durch kooperative Arbeits- und Wertschöpfungsprozesse die Produktivität zu erhöhen und neue Effizienzreserven zu mobilisieren.

Toyotas neue Stadt zeigt aber nicht nur exemplarisch, wieviel Potenzial die Transformation von Arbeitsprozessen für die Immobilienwirtschaft birgt. Das Projekt ist auch ein deutlicher Hinweis darauf, dass die Corona-Pandemie die nun zutage tretenden Umbrüche nicht verursacht, dafür aber beschleunigt und sichtbar gemacht hat.

„Katalysator, aber kein Game Changer“

„Die Pandemie ist ein Katalysator, hat aber keinen strukturellen Wandel verursacht“, bringt Tobias Kotz, Head of Client Relations & Capital Funding der Realis AG, die Bedeutung von Corona für die Immobilienbranche auf den Punkt. Als echten Game Changer sieht er Corona deshalb nicht. „Selbst wenn wir mittelfristig bei drei Tagen Büro und zwei Tagen Homeoffice pro Woche landen, werden wir definitiv einen Weg zurück in die Büros erleben.“

Allerdings werde es dort künftig viel stärker auf die Qualität und Produktivität der Begegnungen im Büro ankommen. Eine Rechnung wonach der Flächenbedarf um beispielsweise 30 Prozent sinkt, weil die Arbeitszeit zu 30 Prozent im Homeoffice verbracht wird, werde nicht aufgehen, so der Experte.

Tiefe Spuren auf den Büromärkten

Tiefe Spuren hat Corona dennoch auf den Büromärkten hinterlassen. Dem Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen zufolge gilt das für den Handel mit Büroimmobilien ebenso wie für deren Vermietung: Danach hat sich das Transaktionsvolumen zwischen 2019 und 2020 um 15 auf 25,1 Milliarden Euro verringert, während die Flächenumsätze in den so genannten A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um 37 Prozent schrumpften.

Die Weisen sehen darin aber nur eine Momentaufnahme. „Die Marktsituation bei Büroimmobilien ist robust“, heißt es aus Hannover. Mieten, Leerstandszahlen und Investmentaktivitäten seien auf stabilem Niveau, einem künftig eventuell erhöhten Homeoffice-Anteil stünden neue und flächenintensivere Bürokonzepte gegenüber.

Jede zweite Firma will Bürofläche umstrukturieren

Kotz würde das sofort unterschreiben: „Die Anforderungen an die Büroflächen werden sich ändern. Wir hören von immer mehr Mietern, dass sie Spitzen ausgleichen können wollen und dafür bauliche Lösungen beziehungsweise flexible nutzbare zusätzliche Flächen in direkter Nähe zu den bestehenden Flächen wünschen.“

Die Nachfrage nach flexibel nutzbaren Coworking Spaces werde mittelfristig also spürbar steigen. „Das ist auch ein wesentlicher Grund dafür, warum Büroflächen bei unseren Investitionen weiterhin eine wichtige Rolle spielen werden“, so Tobias Kotz von Realis.

Eine Ende vergangenen Jahres vom Institut der deutschen Wirtschaft beauftragte Studie untermauert seinen Befund. Von knapp 1300 befragten Firmen planen danach lediglich 6,4 Prozent eine Reduzierung ihrer Büroflächen, während jede zweite angab, die Büroflächen umstrukturieren zu wollen. „Weniger Schreibtische, aber mehr Platz für Konferenzräume oder Besprechungsecken“, lautet das Motto.

Kollektive Bereiche machen das Rennen

Für Raphael Gielgen ist das keine Überraschung. „Am Arbeitsplatz machen die kollektiven Bereiche das Rennen. Das sind zum einen so genannte Transitzonen wie Eingangshallen, Durchgangsbereiche oder Caféküchen. Dort geht es um zufällige und spontane Begegnungen, die uns eine besondere Energie geben und ein Gefühl von Gemeinschaft vermitteln.

Zum anderen sind das die kollektiven Arbeitsbereiche, in denen kreative Prozesse räumlich verortet werden. Dort geht man hin, um an einer bestimmten Fragestellung zu arbeiten. Man teilt sein Wissen, und daraus entsteht etwas Neues.“

Räume, in denen im Team gearbeitet wird, gewinnen in der Bürolandschaft an Bedeutung. Ein stilles Kämmerlein haben schließlich viele auch zuhause, in den eigenen vier Wänden.

Bleiben Büroimmobilien also weiterhin für Investoren attraktiv? Esteban de Lope Fend, Geschäftsführer Deka Immobilien und Leiter Immobilienfondsmanagement, beantwortet die Frage bei Core-Immobilien mit einem klaren Ja: „Im Bürosegment erwarten wir durch Corona insgesamt keine signifikanten Auswirkungen in Europa. Deshalb haben wir auf Grund der Pandemie auch keine Portfolioumschichtungen vorgenommen – und planen das auch nicht.“

Investitionsrisiko wird im Renditeanspruch sichtbar

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, schlägt in eine ähnliche Kerbe. Gegenüber dem „Handelsblatt“ bezeichnete er die aktuell zurückhaltende Nachfrage von Investoren als „Momentaufnahme“, rechnet nach einer längeren Seitwärtsentwicklung aber wieder mit der Rückkehr auf einen moderaten Wachstumspfad.

Tolckmitts Prognose mag verhalten klingen, Kotz kann ihr aber trotzdem einiges abgewinnen: „Das Risiko, das man mit einer Investition eingeht, ist im Renditeanspruch wieder sichtbarer geworden.“ Mit Blick auf die Vielzahl der Angebot am Markt sei das vor Corona nicht mehr generell der Fall gewesen, weil sich der Markt kontinuierlich positiv entwickelt habe und Risiken nicht mehr unbedingt an der Rendite ablesbar gewesen seien.

Willkommen in der Realität

„Damit ist jetzt dankenswerter Weise marktübergreifend Schluss. Denn als Anleger muss ich ja einschätzen können, wie groß die Wahrscheinlichkeit ist, dass ein Risiko eintritt und dann entscheiden, ob der Preis dafür in Ordnung ist. Wenn das nicht mehr geht, dann ist das ein Missverhältnis. Dann lebe ich in einer Welt, in der es immer aufwärts, aber nie bergab geht. Das das nicht der Realität entspricht, haben wir in der Finanzkrise und jetzt auch mit Corona gelernt.

Frank Sträter (Bild: Shutterstock)
– 9. Juli 2021